Les signes d’une bulle immobilière se préparent

Les prix des maisons augmentent plus rapidement que les forces du marché ne l’indiquent et “manquent de fondamentaux”, selon un nouveau billet de blog écrit par des chercheurs et des économistes de la Federal Reserve Bank de Dallas.
Jusqu’à récemment, la possibilité d’une bulle n’avait pas beaucoup de soutien. Mais après avoir examiné les marchés immobiliers américains, les chercheurs de la Fed ont déclaré que de nouvelles preuves émergeaient.

“Nos preuves indiquent un comportement anormal sur le marché immobilier américain pour la première fois depuis le boom du début des années 2000”, ont écrit les chercheurs. “Les motifs d’inquiétude sont clairs dans certains indicateurs économiques … montrant des signes que les prix de l’immobilier en 2021 semblent être de plus en plus en décalage avec les fondamentaux.”

De nombreux Américains sont encore marqués par la dernière crise du logement en 2007, qui a été alimentée par un crédit bon marché et des normes de crédit laxistes qui ont fait que des millions de propriétaires devaient plus que la valeur de leur maison.

Mais cette fois, les économistes se disent inquiets d’un scénario différent.

Ce n’est pas parce que les prix de l’immobilier augmentent de manière incontrôlable que l’immobilier est toujours dans une bulle. Et il existe de nombreuses raisons pour lesquelles les prix des maisons ont augmenté régulièrement au cours de la dernière décennie et ont grimpé encore plus significativement au cours des deux dernières années, notamment les déséquilibres de l’offre et de la demande sur le marché, la hausse des coûts de la main-d’œuvre et du logement, la construction et le niveau élevé ou bas des taux d’intérêt. sont. ils sont pour une hypothèque, ont déclaré les chercheurs.

Mais ils ont déclaré que les prix pourraient augmenter à un point qu’ils appellent “l’exubérance”, où les prix sont de plus en plus désynchronisés avec les fondamentaux économiques qui sous-tendent le marché.

Une raison possible, ont-ils suggéré, est que les acheteurs peuvent croire que les prix continueront d’augmenter et craignent de rater un prix plus bas sur une maison maintenant et d’être obligés de payer plus tard.

Cette peur de manquer quelque chose, ou effet FOMO, peut faire grimper les prix et augmenter les attentes de prix plus élevés à l’avenir. Cela peut créer une prophétie auto-réalisatrice, selon les chercheurs, dans laquelle la croissance des prix peut devenir exponentielle.

Les conséquences de l’exubérance du marché du logement peuvent inclure des maisons surévaluées, des investissements basés sur des attentes de rendement faussées et une croissance économique et de l’emploi réduite.

Le cycle est interrompu lorsque les décideurs politiques interviennent, incitant les investisseurs à la prudence et asséchant le flux d’argent vers le logement. Cela pourrait entraîner une correction à domicile ou peut-être même une faillite, selon le billet de blog.

Les chercheurs ont recommandé que les décideurs politiques et les acteurs du marché surveillent de près les marchés locaux pour détecter les flambées de prix afin qu’ils puissent mieux réagir, “avant que les désalignements ne deviennent si graves que les corrections ultérieures ne produisent des bouleversements économiques”.

fabrication de bulles

Le comportement des acheteurs et des vendeurs de maisons au cours des deux dernières années a été tout sauf normal, ont noté les chercheurs. Les prix sont à des niveaux record et continuent d’augmenter car les stocks ont atteint un niveau record. Pourtant, les acheteurs continuent d’acheter. Les taux d’intérêt sont tombés à des niveaux record pendant la pandémie, mais cela n’explique pas à lui seul la frénésie du marché immobilier, ont-ils écrit.
D’autres facteurs ont joué un rôle dans la poussée du marché vers le territoire de la bulle, ont écrit les chercheurs de la Fed, notamment les programmes de relance liés à la pandémie et les perturbations de la chaîne d’approvisionnement liées à Covid-19 et les réponses politiques associées. . Les chercheurs soulignent spécifiquement le rôle des investisseurs, qui achètent agressivement des maisons.
Les investisseurs achètent désormais 33 % des maisons aux États-Unis, soit une part supérieure de 5 % à la moyenne de la dernière décennie, selon John Burns Real Estate Consulting. L’activité d’achat, dans laquelle une entreprise achète une maison contre de l’argent pour la réparer légèrement et la revendre, ne représente que 1,7% du marché national du logement au dernier trimestre 2021, selon Zillow. Mais dans certaines villes, la proportion de logements qui revient aux acquéreurs atteint 11 %.
Combien de maison puis-je me permettre?

Les chercheurs ont constaté qu’à mesure que les prix augmentaient, des signes d’exubérance apparaissaient. Le marché immobilier américain a montré des signes d’exubérance pendant plus de cinq trimestres consécutifs jusqu’au troisième trimestre de 2021, ont-ils constaté.

Les chercheurs de la Fed ont également examiné la relation entre les prix des maisons et les loyers. Ils ont constaté que depuis 2020, le ratio des prix de location des maisons a monté en flèche au-delà de ce que les fondamentaux du marché peuvent expliquer et a commencé à montrer des signes d’exubérance en 2021.

Un autre indicateur que les chercheurs ont examiné était la relation entre les prix des maisons et le revenu disponible, qui est étroitement lié à l’abordabilité. Ce rapport prix/revenu des maisons augmente rapidement, mais n’est pas encore exubérant, selon les chercheurs.

doublures en argent

On a beaucoup appris de la dernière crise immobilière, qui a conduit à de meilleurs indicateurs de détection précoce et d’alerte des bulles immobilières, ont écrit les chercheurs. Si ces tendances inquiétantes se poursuivent, les banques, les décideurs politiques et les régulateurs devraient être mieux équipés pour réagir rapidement et éviter les conséquences négatives plus graves d’une correction.

En outre, écrivent-ils, il n’y a aucune raison de s’attendre à ce qu’une correction qui en résulte affecte les propriétaires ou l’économie de manière aussi significative que la dernière crise du logement. Les Américains sont généralement mieux lotis financièrement, les propriétaires ont une situation de capital plus solide et les emprunts excessifs ne sont plus aussi répandus qu’au milieu des années 2000.

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