Les prix des maisons et les taux d’intérêt peuvent-ils monter en flèche en même temps ?

Il devient de plus en plus cher d’acheter une maison aux États-Unis. Les taux d’intérêt hypothécaires, historiquement bas pendant la majeure partie de la pandémie, augmentent plus vite qu’ils ne l’ont fait depuis des décennies.

Mettez les deux tendances ensemble, et le paiement hypothécaire mensuel à venir pour les acheteurs de maison, combinant les paiements de capital et d’intérêts, est Vraiment décoller:

En février, selon la Mortgage Bankers Association, le paiement mensuel moyen pour une nouvelle demande de prêt hypothécaire aux États-Unis a augmenté de plus de 8 % en un mois seulement. Ce pic, illustré ci-dessus, indique une phase entièrement nouvelle et imprévisible dans ce qui a été un marché immobilier incroyable.

En temps normal, la hausse des taux hypothécaires est censée aider à refroidir les prix des logements. Mais pour l’instant, les deux mesures peuvent continuer à évoluer ensemble, rendant l’achat d’une maison de plus en plus cher.

“Il se passe tellement de choses bizarres en ce moment”, a déclaré Edward Seiler, vice-président associé pour l’économie du logement à la Mortgage Bankers Association.

Cela fait 40 ans que les taux ont augmenté de cette façon, parallèlement à une croissance similaire des prix des maisons et à une inflation élevée. Cette fois, les États-Unis connaissent également une grave pénurie de logements. Et puis il y a une nouvelle dynamique incertaine : la montée soudaine du travail à domicile, qui a le potentiel de changer ce que veulent les acheteurs et où ils vivent.

“Personne ne sait vraiment ce qui va se passer au cours de la prochaine année”, a déclaré M. Seiler. Il est donc difficile de prévoir quand les taux pourraient commencer à freiner les hausses de prix.

Parmi un sous-ensemble de prêts hypothécaires garantis par Freddie Mac, le paiement mensuel effectué par les nouveaux acheteurs a augmenté plus fortement depuis le début de la pandémie qu’à tout moment au cours des 25 dernières années.

“Eso muestra el artefacto compuesto tanto por el aumento de las tasas como por el aumento de los precios de las viviendas”, dijo Sam Khater, economista jefe de Freddie Mac. “Hemos tenido episodios de cada uno en el pasado, pero no tan intensos pour les deux”.

Au début de la pandémie, la baisse des taux hypothécaires a permis aux prix des maisons d’augmenter et de les compenser par des versements hypothécaires mensuels qui étaient stables pendant une grande partie de 2020. Mais avec les deux mesures augmentant en même temps, les paiements mensuels peuvent s’additionner rapidement, comme ils l’ont fait dans le Ceinture solaire. et les États de Mountain West en particulier.

Les taux et les prix des maisons pourraient bien continuer à augmenter ensemble pour plusieurs raisons liées à la forte inflation actuelle. Les loyers montent également en flèche. Cela signifie que l’alternative à l’achat n’est pas particulièrement attrayante non plus. Et à une époque de forte inflation, acheter une maison et bloquer le paiement mensuel d’aujourd’hui pour les 30 prochaines années est un bon moyen de se protéger contre la hausse des loyers. Dans un contexte d’inflation annuelle de 8 %, un taux d’intérêt hypothécaire de 4,5 % est en fait une bonne affaire.

Pour les acheteurs potentiels, “l’alternative est à la fois l’option de location et l’option de savoir où placer votre argent”. a déclaré Arpit Gupta, professeur à la Stern School of Business de l’Université de New York. Au cours des périodes passées de forte inflation, l’immobilier a eu tendance à être un meilleur actif que d’autres types d’investissements comme les actions (et mieux que de laisser de l’argent dans un compte courant ou d’épargne).

M. Gupta prévient que la hausse des taux peut également aggraver l’inflation des loyers, car elle pousse davantage de personnes hors du marché des acheteurs vers le marché locatif, ce qui y stimule la demande. Dans une sorte de boucle de rétroaction, ces loyers en constante augmentation continueront également à exercer une pression sur les personnes qui peuvent se permettre d’acheter, même à des taux d’intérêt plus élevés.

Jusqu’à présent, avec des taux hypothécaires en hausse d’un demi-point au cours des quatre dernières semaines, il y a peu de preuves que le marché se calme. Au cours du mois dernier, la proportion de maisons à vendre ayant accepté une offre en une semaine seulement a atteint un record et les prix affichés la semaine dernière sont toujours en train d’établir de nouveaux sommets.

“Je ne vois pas beaucoup d’inquiétude de la part de mes acheteurs”, a déclaré Beth Abeita, agent immobilier Redfin à Austin, au Texas, où les prix des maisons ont augmenté de 30% en 2021. Au contraire, a-t-elle dit, écoutez les gens inquiets. sur le marché boursier, et non sur les taux hypothécaires, parce qu’ils croient maintenant que le logement sera un meilleur investissement, comme M. Gupta l’a suggéré, et parce que la baisse des prix des actions signifie que certains acheteurs auront moins d’argent pour un acompte .

Il est logique de parier sur la pénurie de logements en ce moment avant que la situation ne s’aggrave, a déclaré Abeita.

“Les taux d’intérêt n’augmenteront plus pour vous”, a-t-il dit à propos de ceux qui ont assuré une maison. « Vous n’allez pas payer des prix encore plus élevés en trois mois. Ce que vous pensez payer en trop aujourd’hui sera une entreprise dans quelques mois car tout s’accélère si vite.”

Cela touche à une autre raison pour laquelle la demande ne ralentit probablement pas pour l’instant : l’attente de taux plus élevés à venir pourrait entraîner une augmentation du nombre d’acheteurs qui tentent d’aller de l’avant maintenant.

Dans cet environnement, les acheteurs continuent également de se disputer une offre historiquement limitée. L’inventaire des maisons à vendre a atteint des niveaux record, de plus en plus de propriétaires conservant leurs maisons en tant qu’investissements locatifs plutôt que de les vendre, et les vendeurs potentiels craignant de ne pas trouver leur prochaine maison sur le marché. Des taux plus élevés dissuaderont également probablement certains vendeurs, car ils choisissent de rester dans une maison récemment refinancée à des taux extrêmement bas plutôt que d’emménager dans une nouvelle maison avec un taux d’intérêt deux fois plus élevé.

Exacerbant tous ces défis, il y a eu une sous-construction aux États-Unis pendant des années, en particulier dans les zones métropolitaines côtières chères où le logement est en forte demande.

“Des taux plus élevés ne résolvent rien de tout cela”, a déclaré Khater. “Cela pourrait équilibrer un peu plus le marché, légèrement plus en équilibre, mais cela ne résout pas le problème fondamental.”

En d’autres termes, des taux plus élevés ne créeront pas plus d’offre. Au contraire, la hausse des taux dans l’ensemble de l’économie augmentera également les coûts d’emprunt pour les constructeurs de maisons, en plus de tous leurs autres malheurs pandémiques.

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