La Réserve fédérale émet un avertissement sur la “bulle immobilière américaine en préparation”

Les acheteurs de maison ont été confrontés à un choix difficile pendant la pandémie : avaler des hausses de prix rapides et renoncer aux étapes typiques comme les inspections à domicile, ou vous risquez d’être exclu du marché immobilier. Cette dynamique a conduit certains observateurs à se demander si les États-Unis ne reproduisent pas la bulle immobilière du début des années 2000, qui a conduit à un douloureux krach immobilier en 2006 et à la Grande Récession l’année suivante.

La réponse, prévient la Federal Reserve Bank de Dallas, est que le marché du logement montre “des signes d’une bulle immobilière naissante aux États-Unis”.

Cela peut être troublant pour des millions d’acheteurs potentiels confrontés à une myriade de points de pression financière. D’une part, les taux hypothécaires ils montent viteatteignant une moyenne de 4,67 % pour un prêt fixe de 30 ans pour la semaine se terminant le 31 mars, le plus haut depuis 2018, selon Freddie Mac. 31 mars.

L’achat d’une maison a bondi pendant la pandémie en raison d’une confluence de tendances. Pour commencer, les milléniaux représentent désormais la plus grande génération aux États-Unis et sont entrés dans leurs meilleures années pour acheter une maison. Et la pandémie a contraint des millions de personnes à travailler à domicile, incitant certaines à quitter les villes ou à chercher des logements plus grands pour faire face à la réalité du travail à distance. Le prix d’inscription typique d’une maison a augmenté de près de 27% au cours des deux dernières années, a déclaré Realtor.com.

Certes, une hausse rapide de la valeur des maisons n’indique pas nécessairement une bulle, ont noté les économistes de la Fed de Dallas.

“Mais les prix réels de l’immobilier peuvent s’écarter des fondamentaux du marché lorsqu’il existe une croyance largement répandue selon laquelle les fortes hausses de prix d’aujourd’hui se poursuivront”, ont-ils noté. “Si cette croyance est partagée par de nombreux acheteurs, les achats résultant de la” peur de passer à côté “peuvent faire grimper les prix et susciter des attentes de fortes hausses des prix des maisons.”

Pendant ce temps, de plus en plus d’acheteurs de maisons se tournent vers les prêts hypothécaires à taux ajustables, ou ARM, car ces prêts offrent un taux initial inférieur pendant plusieurs années, mais s’ajustent ensuite chaque année à des taux plus élevés. La demande d’ARM a augmenté de 26% par rapport à il y a un an, selon la société immobilière Inman. Le taux actuel pour un ARM 5/1 (avec le taux initial fixé pour cinq ans) est de 3,5 %.

Pour examiner si la dynamique actuelle pourrait refléter une bulle, les économistes de la Fed de Dallas ont examiné trois mesures de marché différentes. Sa conclusion : il y a des signes d’un “point de basculement du marché”.

“indicateur d’exubérance”

Tout d’abord, les économistes ont examiné un modèle statistique qui suit «l’exubérance», ou lorsque les prix augmentent à un rythme exponentiel qui ne peut être justifié par les fondamentaux économiques. Lorsque leur mesure d’exubérance atteint un seuil de 95%, cela indique une confiance de 95% que le marché connaît un “comportement explosif anormal”, ont-ils noté.

La mesure d’exubérance actuelle : 115 %.

Ensuite, les économistes ont examiné une autre mesure d’évaluation : comparer les prix des maisons à la somme des loyers futurs actualisés. C’est un concept similaire à la façon dont les investisseurs déterminent la valeur d’une action en examinant les dividendes futurs actualisés, ont déclaré les économistes.

Cela montre également une exubérance “comparable à la période précédant le dernier boom immobilier”, ont-ils déclaré.

Troisièmement, les analystes ont examiné la relation entre les prix des maisons et le revenu disponible, une autre mesure de l’abordabilité du logement. Cela n’a pas atteint le niveau de l’exubérance, mais les économistes ont noté que le revenu disponible des ménages avait été dopé pendant la pandémie par les chèques de relance, ainsi qu’une baisse des dépenses des ménages en raison des fermetures, en d’autres termes, des facteurs transitoires.

Danielle Hale, économiste en chef chez Realtor.com, a déclaré que même si le taux actuel de croissance des prix des maisons était insoutenable, il est difficile de prédire quand les hausses de prix diminueront.

“Les augmentations de prix à deux chiffres et les augmentations de loyer ne peuvent pas durer éternellement”, a-t-il déclaré.

Hale a déclaré que la hausse des taux hypothécaires, qui rend le logement moins abordable, devrait ralentir quelque peu le taux d’augmentation des prix. “Lorsque les taux hypothécaires baissaient, cela a aidé à amortir les coûts élevés du logement, car les gens avaient des mensualités plus faibles. Maintenant, les taux évoluent dans la direction opposée et augmentent les coûts mensuels. Cela signifie que les prix ne pourront pas maintenir un rythme à deux chiffres. croissance », a-t-il dit.

La vague de FOMO suscite des inquiétudes

Il y a quelques différences entre 2022 et le pic du logement de 2006 qui s’est effondré en une crise financière mondiale qui a mis des années à guérir, ont noté les économistes.

D’une part, les finances des ménages sont en meilleure forme qu’elles ne l’étaient en 2006, et le type de prêt facile à obtenir qui a alimenté le boom immobilier appartient au passé. À l’époque, certaines banques accordaient des soi-disant «prêts menteurs», ou des prêts hypothécaires qui nécessitaient peu ou pas de justificatifs de revenus. Aujourd’hui, les banques exigent des acheteurs qu’ils vérifient leurs revenus pour pouvoir prétendre à un prêt.

Mais quelque chose d’autre se passe que les économistes ont signalé comme inquiétant: “Une vague d’exubérance de peur de manquer impliquant de nouveaux investisseurs et une spéculation plus agressive parmi les investisseurs existants.”

Les conséquences d’une correction immobilière du boom immobilier actuel ne seraient pas similaires à la crise financière de 2007-2009, ont-ils déclaré. Mais pour certains propriétaires récents, une correction pourrait encore être douloureuse.

Irina Ivanova de CBS News a contribué à ce rapport.

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